德国、芬兰的财产税制及其对我国物业税改革的启示

　　根据现行法律，在财产评估时，营业器械不被考虑；会计评估值通常是获得可比较的不动产的平均租金的倍数；会计评估值是该不动产的国内价值，也是土地税的计税基础。不动产的会计评估值是多种评估方法后的结果，例如：收入资本化价值的过程将影响单独家庭住房、自有公寓房、居住性不动产和多用途不动产的评估。会计评估值是该年租金毛收入乘以法定乘数。其他建筑物的评估也是基于这一主旨进行的。评估土地税时不需要填写税收申报表，但是所有者必须向财政部门提交请求书。财政部门评估不动产的价值（会计评估值）。
　　不动产所在地的市政府有权评估、征收、推迟或放弃土地税。会计评估值将乘上联邦基本比例，该值取决于不同的建筑物类别。上述结果再乘上市政府系数，系数从280％～600％，从而达到有效税率在0.98％～2.1％之间，平均税率在1.5％左右。例如土地税种类A和B柏林的系数为150、660，法兰克福的系数为175、460，汉堡的系数为225、540，慕尼黑的系数为490、490，科隆的系数为165、500。一个具体例子的计算：柏林的自由公寓（土地税种类B），会计评估值*系数* 联邦基本比例＝土地税，50000欧元／年*0.35％*660％＝1155欧元／年。
　　经过近70年的改革、调整和完善，德国已基本形成了一整套有关土地税的税收优惠政策体系。例如，对于公共停车场、体育馆、慈善机构、宗教设施、学校，以及显著用于艺术、历史、科学和自然保护等公共机构或公益事业的不动产可以享受免税；新的5个州（原东德部分）的居民用房，如果是在1980年12月31日至1992年1月1日间建造的，可以享受10年的免税期。
　　芬兰财产税改革和发展的有关情况
　　芬兰实行中央和地方两级课税制度，其主要特点为：一是靠税不靠费。在芬兰，无论是居住还是经商，除了照章纳税外，几乎不收费，财政收入中个人所得税和财产税占了80％以上。二是税权高度集中。财政部对税种的设立提出草案，报议会通过后执行。其他任何部门和任何机构都没有权力设立税种，也没有权力提出收费项目和罚款项目。三是税收征管诚信便民。芬兰的税务机关遵循“平等、诚信、专业化”的工作理念，依法管理各项税收和非税收入，尽最大可能不给纳税人及他们的经营活动带来不便。
　　芬兰的税收种类主要包括：资本利得税、教堂税、公司所得税、赠与税、遗产税、城市税、不动产税、州所得税、资源税、转移税、增值税、非税收入（健康保险费、林业管理费）等。此外，对资本（财产）不征税，仅根据净资产征税，即：就上一年度的净财富按年征收，计算净财富时要从总资产中减去负债。
　　（一）资本利得税
　　在芬兰，出售或交换诸如房地产、投资等产生的所得，最低税率为28％，应纳税额计算公式为：出售价格－购入价格－费用（如果购入价格无法得知，个人可以按照出售价格的20％计算；如果财产超过10年，则为出售价格的40％）；出售或交换诸如房地产等的资本损失，可以在发生的当年或以后的三年内予以冲减。利息或租金所得，税率为28％（公司税率为26％），应纳税额计算公式为：利息或租金所得－成本，利息或租金损失可以在发生的当年或以后的10年内予以冲减。分红收入由纳税人所在州进行征税，最高征收额不超过总数的10％。通常，芬兰对未列入名单或净资产在100万欧元以下的企业实行免税（超出部分分为收入所得和资本所得）。
　　（二）不动产税
　　在芬兰，除了农田和森林外的征收不考虑其用途，对所有种类的不可移动的财产征收。对于租赁土地上的建筑物也征收不动产税，尽管这些建筑物在芬兰法律上通常被认定为可移动的财产。对于居住用途的建筑物的不动产税率为0.22％～0.5％；对于其他种类的不动产，适用税率0.5％～1％，1％～3％的特别税率用于某些都市圈的未建造的不动产。计税额根据应税财产估值法案的规定进行计算。市政府可以在以上范围内设定不动产税率；不动产税的收入全部属于不动产的所属城市。
　　（三）转移税
　　针对房地产、楼宇和有价证券等转移所开征的税收。在转移发生的两个月内必须进行申报。进行证券类资产转移时，税率是售价的1.6％；进行房地产类资产转移时，税率是售价的4％。资产转移时，从一类资产转为另一类资产时，视为两次交易进行征税。
　　对我国物业税改革的启示和借鉴
　　按照党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，“十一五”时期，我国将按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，稳步推进物业税改革，对不动产开征统一规范的物业税。笔者认为，尽管我国与德国、芬兰的国情不同、市场化程度不同，在经济发展水平和文化传承等方面也存在差异，但在税制上仍有许多共同点，特别是两国在财产税制方面的改革、管理经验值得认真学习、研究和借鉴。
　　（一）坚持以人为本的理念，不断提高物业税改革思路的开放性和前瞻性
　　在物业税改革的推进过程中，应注重把握好以下三个关键环节：一是在改革方向的把握上，要按照“清理收费、简并税种，均衡税负、促进发展”的原则，清理不合理、不合规、不合法的收费，合并现行的城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，逐步将原从房地产开发建设、交易环节征收的税费转移到拥有或使用环节，突破“内外资有别、两套税制并存”的政策瓶颈，简化税种结构，建立起全面覆盖内外资单位和个人、规范统一的物业税制，建立起谁购物业谁缴税、多购物业多缴税的运行机制。从而，通过降低流转环节税负，提高持有环节税负，鼓励自住性的合理消费，抑制奢侈性的过度消费，打击投机性的恶意炒作，促进房地产市场的平衡健康发展。二是在改革决策的把握上，要牢固树立公开、公正、公平的理念，广泛听取各方面的意见，使改革决策建立在大量调查研究和科学论证的基础上，切实做到科学决策、民主决策和依法决策，不断提高改革决策的科学性和有效性，使改革兼顾到各方面利益，真正得到广大人民群众的理解和支持。总的来讲，物业税改革既要有利于降低开发成本，让老百姓“买得起”房子，又不能使税收负担超越广大居民特别是中低收入家庭和弱势群体的收入水平和承受能力，让老百姓“住得起”房子；既要维护和体现税收的中性原则，又要有利于充分发挥税收的宏观调控职能，有效遏制炒房行为，促进房地产公共资源的有序流动、合理配置和优化利用。三是在改革步骤的把握上，要坚持先易后难、先试点后推广的原则，找准最佳结合点，最大限度地将改革的力度、推进的速度和社会方方面面可以承受的程度有机地结合起来，以点带面，点面结合，努力在良好的政治、经济、社会和舆论环境中，分阶段、分步骤地平稳推进物业税改革。

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